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Generalidades

Tipos de Proyectos y Licencias

                            

Previamente a la visita,  se tomarán datos del inmueble para tener una idea previa del estado del mismo, tales como orientación del mismo, año de construcción, sistema constructivo, volúmenes, entorno y situación.

Con los datos iniciales se realizará visita por parte del técnico para realizar las mediciones y tomar los datos necesarios del inmueble. En esta visita se aportará por el cliente toda la documentación administrativa para poder realizar el tramite posterior.

Con los datos obtenidos y aquellos datos que aporte la propiedad, se realizará el proyecto, siempre en continuo contacto con el cliente.

Este proyecto, una vez finalizado, se envía al visado del Colegio oficial oportuno. Ya visado, nos encargaremos de todos los trámites hasta que usted obtenga la licencia de apertura y de obra (esta última, para los proyectos de adecuación).

En el caso de los proyectos de adecuación, una vez obtenidas las pertinentes licencias dirigiremos la obra asesorándole y defendiendo sus intereses hasta la finalización de la misma.

Proyecto de adecuación de locales y naves


Proyecto de adecuación, el cual se realiza cuando el inmueble no reúne las condiciones necesarias para la actividad a desarrollar, y por consiguiente se hacen las obras necesarias para ello y así obtener la licencia de apertura.


La documentación del proyecto debe ser la misma que si fuese obra nueva:


- Planos

- Memoria

- Pliego

- Presupuesto


evidentemente si no hay intervención estructural no hacen falta ni planos, ni memoria de estructuras ni justificación del CTE en los aspectos relativos a ésta, ni capítulo de cimentación o estructura en las mediciones.


Respecto al cumplimiento del CTE en el resto de aspectos,  es de aplicación, al menos en Seguridad contra Incendios, Habitabilidad, Salubridad.


  

Proyecto de Demolición


Los proyectos de derribos de edificaciones y los proyectos de demoliciones, son aquellos que de manera total o parcial establecen las pautas a seguir para la correcta eliminación de la edificación existente.

Se deben tener en consideración diversos factores:

  

  •     En el edificio existirán elementos que sean recuperables y no tengan por qué ser demolidos, como por ejemplo es el caso de puertas, ventanas, lunas, encimeras, etc.

  •     Los elementos recuperables y los elementos de vidrio deben ser desmontados y retirados previamente a la demolición.

  •     Los elementos de fibrocemento (más conocido para mucha gente como uralita) deberán ser retirados por empresas especializadas y registradas, y en unas condiciones especiales, tal y como establece el Real Decreto 396/2006. Estos elementos no podrán ser demolidos, sino que se transportarán a vertedero autorizado. En los proyectos en los que exista este material se habrá de incluir un plan de desamiantado.

  •     Previamente al comienzo de una demolición se habrá de estudiar el entorno.

  •     El tipo de demolición y los medios a emplear varían en función del edificio a demoler, su situación y el entorno, principalmente.


Un proyecto de demolición debe contener los siguientes documentos:


    Memoria ambiental - Memoria descriptiva - Pliego de condiciones - Mediciones - Presupuesto - Planos - Estudio o Estudio básico de seguridad y salud.

  

- Proyecto de Reparación

- Proyecto de Nueva Planta

- Proyecto de Legalización

- Proyecto de Rehabilitación

- Proyecto de Demolición

- Proyecto de adecuación de Locales y Naves

- Proyecto de Cambios de uso

- Proyectos de elementos publicitarios

Proyecto de Reparación


¿Necesita reparar la cubierta, montar andamios en fachada, hacer reparaciones en fachadas exteriores, sustituir el saneamiento enterrado, hacer trasteros bajo el edificio, arreglar grietas en el edificio,…? Sepa que para estas actuaciones necesita de un proyecto técnico para la obtención de licencias.


¿Sabe porque muchas Comunidades de Propietarios y Administraciones de Fincas, nos contratan estos proyectos?


Quizá porque somos serios, cobramos lo justo por el trabajo realizado, entregamos los proyectos en plazo y os mantenemos informados de todo en cualquier momento que lo necesitéis.


  

Proyecto Planta nueva


Desarrollar un proyecto de nueva planta es resolver las necesidades y objetivos particulares para cada cliente en lugar para una situación concreta.

Conjugar factores en el proyecto como espacio, funcionalidad, ubicación e integración, con un control sobre plazos y costes en cada proyecto, es la base de todos los proyectos que se inician en el estudio.

El éxito de este proceso reside en el trabajo conjunto con el cliente, con el usuario final y con los especialistas más adecuados en cada fase del proyecto; la relación de confianza con el cliente es fundamental, para que el resultado final sea plenamente satisfactorio para todos.


Dentro de la obra nueva destacamos:

  

  •     Proyecto de nave almacén, industrial o agrícola.
  •     Proyecto de piscinas.
  •     Proyecto de instalaciones deportivas.

Proyecto de Legalización de Obras e Instalaciones


Legalizar un inmueble ya pueda ser legalizando una vivienda, local o nave, es regular una edificación que en su momento no contó con los permisos necesarios. No todas las viviendas,locales o naves son legalizables, hay que hacer un estudio previo y contar normalmente con el visto bueno de la Administración. Por lo que realizando un expediente o proyecto de legalización lo que se realiza es una reposición de la legalidad.


Cuando se legaliza una vivienda, la administración correspondiente, normalmente el ayuntamiento, reconoce que aunque se se tratara de una vivienda realizada sin  licencia, si ésta en su momento hubiera sido solicitada, el ayuntamiento  hubiera otorgado el correspondiente permiso siempre y cuando el titular hubiera entregado todo lo necesario para ello. Caso aparte son las viviendas en suelo no urbanizable en Andalucía que son objeto del R.D 2/2012. El objetivo último es obtener la licencia de primera ocupación, para ello y dependiendo de la normativa, clase de inmueble se realiza una actuación de carácter técnico para poder legalizar el inmueble en cuestión, destacando:


    Expediente o proyecto de legalización de viviendas, locales o naves.

    Certificado descriptivo-gráfico para solicitar licencia de primera ocupación.

Legalizar

Vivienda Ilegal

Vivienda Ilegal


En este apartado nos centraremos en las viviendas ilegales en suelo no urbanizable, las cuales no podían ser reguladas dado que estaban construidas en suelo no urbano, es decir en suelo no apto para la construcción de inmuebles, no obstante hay una amnistia con la entrada en vigor del R.D 2/2012 de 10 de Enero por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en Andalucía.


No el decreto se refiere siempre al termino de edificación que incluiría también obras, instalaciones y todo tipo de construcciones que deban de contar con licencia urbanística


    Edificaciones aisladas:

 aquella o aquellas que por si mismas no constituyen un asentamiento.

    Asentamientos urbanísticos:

 Agrupación de edificaciones próximas entre si con entidad de núcleo urbano, las cuales necesitan infraestructuras y servicios urbanísticos básicos.

    Habitat Rural diseminado:

 Conjunto de edificaciones sin estructura urbana las cuales están ligadas a la actividad agropecuaria y del medio rural, las cuales para su normal funcionamiento no precisen de actuación urbanizadora para las dotaciones básicas.

Proceso Legalización

    ¿Quién realiza esta clasificación?

    La identificación de las edificaciones en suelo no urbanizable debe de realizarse por cada uno de las Ayuntamientos, vía Plan general o por avance de planeamiento donde se deberá delimitar e identificar todas las edificaciones.


    ¿Todas las viviendas pueden ser legalizadas?

    No, dado que el hecho de que estén clasificadas no quiere decir que se puedan legalizar, esto debe de ser objeto de estudio según su situación jurídica; hay que tener en cuenta múltiples factores.


    ¿Cuál es el procedimiento para el reconocimiento de la edificación?

    Se debe de realizar solicitud por el titular de la vivienda dirigida al Ayuntamiento, acompañando un certificado de un tecnico donde acredite:

        Identificación del inmueble afectado: numero de finca registral (si la tuviese), referencia catastral o mediante cartografía georreferenciada.

        Fecha de terminación de la edificación

        Certificado donde se exponga que el inmueble reúne las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad necesarias para el uso al cual se destina.

        Descripción de obras necesarias para la dotación de los servicios básicos para que el uso pueda ser autónomo.

Enlaces de Interes

  • Ley Ordenación Urbanística de Andalucía.
  • Plan de Ordenación del territorio de Andalucía (POTA).
  • Decreto de legalización de viviendas en suelo no urbanizable.
  • Reglamento de disciplina Urbanística de Andalucía.
  • Ley de modificación de la L.O.U.A.

Proyecto de Rehabilitación


Desarrollar un proyecto de rehabilitación es resolver las necesidades y objetivos particulares para el cliente, ya sea devolviendo el estado original o modificando el mismo para acercarnos más a las necesidades requeridas.

Una obra de rehabilitación es una obra que, a diferencia con la obra nueva, no da lugar a la construcción de un nuevo edificio sino que se actúa sobre los ya construidos todo ello con independencia de que haya habido o no demoliciones parciales.

A continuación enumeramos diferente tipología de proyectos que realizamos dentro de este grupo:

  

  • Proyecto de rehabilitación de edificios.
  • Proyecto de restauración de edificaciones.
  • Proyecto de reforma de vivienda, local, nave o edificio.
  • Proyecto de instalacion de ascensor en edificio existente.
  • Proyecto de conservación y mantenimiento de edificios.
  • Proyecto de recalce de cimentaciones.
  • Proyecto de consolidación y refuerzos de estructuras.
  • Proyecto de eliminación de barreras arquitectónicas.

¿Es posible cambiar el uso a un inmueble? ¿Se puede transformar una vivienda en una clinica dental o un antiguo bar convertirlo en vivienda?


Sí, siempre y cuando se reunan una serie de requisitos.


Los diferentes Planes Generales de los Ayuntamientos establecen los usos "Cualificados, compatibles, asociados..." a cada edificación.


Un inmueble con un uso característico, pueda tranformarse en otro distinto, reuniendo los requisitos del Plan General de Ordenación Urbana, del ayuntamiento al que pertenece.


Para llevar a cabo el cambio de uso es necesario legalizarlo en el ayuntamiento, mediante la presentación de un proyecto técnico, firmado por un técnico competente y visado por su colegio profesional.


Es muy posible que el cambio de uso exija una reforma del inmueble con el fin de proporcionarle todas las dotaciones que recoje la normativa.


El cambio de uso de local a vivienda es necesario legalizarlo en el caso de que se pretenda la venta del inmueble, para obtener la licencia de primera ocupación o cedula de habitabilidad.

Generalidad

Procedimiento

Procedimiento


    Urbanísticamente, debemos comprobar en el Ayuntamiento si es posible el cambio de uso de local a vivienda. Visitaremos su local para verificar que cumple las condiciones mínimas de una vivienda según las normas urbanísticas de cada Ayuntamiento.

  

  • Realizaremos el proyecto de ejecución de cambio de uso de local a vivienda conforme a la Normativa de su Ayuntamiento, visándolo en el Colegio profesional.

  • El proyecto se presenta en el Registro del Ayuntamiento, se pagan las tasas y se espera a la revisión del mismo por los servicios técnicos municipales, para la concesión de la licencia de reforma del local y la licencia de cambio de uso.

  • Se efectúan las obras, bajo nuestro control y seguimiento, certificando su finalización en el Ayuntamiento, adjuntando la documentación necesaria para la solicitud de la visita de inspección municipal.

  • Tras este trámite, el Ayuntamiento concede la Licencia de Primera Ocupación.

  • Con la Licencia Municipal de Primera Ocupación, se procede ante notario, a escriturar el Cambio de Uso de Local a Vivienda.

  • La escritura se deposita, en el Registro de la Propiedad. Así queda registrada y aparecerá en el catastro como vivienda.

  

Estas instalaciones especiales, están desde hace muchos años, sujetas a licencias de implantación. 


la colocación de elementos publicitarios en la coronación de los edificios , en las fachadas opacas o en los solares, está sujeta a la realización de proyectos técnicos.


Si quieres pedir una licencia para instalar un rótulo, monoposte, valla publicitaria, lona, muestra, banderín, ect, te será de utilidad que contactes con nosotros para asesorarte de los pasos a seguir.

Generalidad

Procedimiento

Tipos

  • Tipo 1. Elementos publicitarios de poca entidad

  • Tipo 2. Elementos publicitarios con soporte estructural.


Documentación

  •     Instancia de solicitud cumplimentada
  •     Justificante del pago de la tasa administrativa
  •     Carta de pago del ICIO
  •     Hoja resumen por capítulos del presupuesto de ejecución contenida en el proyecto, a los efectos de la liquidación provisional del ICIO (2 copias)
  •     Fotografía de la parcela donde se interviene (fotografía en color del solar o edificación, donde se aprecie estado de la parcela y de la urbanización calles, aceras, etc.)
  •     Plano de situación señalando la parcela sobre plano de Regulación de Suelo del Plan General


Tipo 1. Elementos publicitarios de poca entidad

    Memoria descriptiva de las obras

    Planos de planta y alzado con el elemento dibujado


Tipo 2. Elementos publicitarios con soporte estructural

    Proyecto técnico visado

    Hoja de Dirección Facultativa visada

    Estudio Básico de Seguridad y Salud visado

    Documento de identidad del solicitante

  

Proyecto de elementos publictarios

SERVICIOS

PROYECTOS Y LICENCIAS - SEGURIDAD Y SALUD

Seguridad y Salud

Generalidades

Alcance

Ambito de Aplicación

La Dirección de las obra de un arquitecto técnico es la función que desempeña desde el inicio de las mismas hasta la obtención de la licencia de ocupación o equivalente. Dependiendo del proyecto , estaríamos con lo que se denomina Dirección Facultativa desempeñada por el Director de obra y el Director de Ejecución.     


Nuestros servicios en Dirección de obras se caracterizan por un control metódico y organizado de los mismos, teniendo establecidos una serie de pautas.

  • Asesoramiento técnico previo al inicio de las obras.
  • Control de cambios en planimetría y detalles.
  • Control de Modificaciones.
  • Recepción previa de materiales.
  • Control de ejecución con PPI (Puntos de Inspección), analitica de seguimiento de proyecto.
  • Seguimiento control de calidad.
  • Control Económico. Liquidación parcial mensual y final
  • Obra Nueva

  • Rehabilitación.             

  • Reformas

  • Locales Comerciales.

  • Obras para comunidades de propietario

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